必讀！全國房地產(chǎn)工程市場2018半年度報告全解析

發(fā)布日期：2018-07-11 作者：晶達(dá)建材 網(wǎng)址: http://www.tssongshangmen.com/index.php/news/detail/93.html

日前，全國房地產(chǎn)工程市場2018半年度報告發(fā)布。2018上半年土地市場300個城市拿地4226幅，成交總建面積41238.95萬㎡，環(huán)比下降36.54%，成交量價齊跌；工程市場招投標(biāo)方面，2018年上半年百強(qiáng)房企發(fā)布招標(biāo)公告共2680條，涉及312個城市、118個行業(yè)，招標(biāo)集中在土儲相對充裕的華東區(qū)域；工程市場戰(zhàn)略集采方面，2018年上半年共有17家500強(qiáng)開發(fā)商在60個以上的行業(yè)分類發(fā)起戰(zhàn)略集采合作，全裝修所需部品表現(xiàn)突出。

一 全國土地市場概況

1 總體情況：上半年成交規(guī)模環(huán)比跌36.54%，成交量價齊跌。

2018年上半年，優(yōu)采大數(shù)據(jù)監(jiān)測的300個城市拿地4226幅，成交總建面積41238.95萬㎡，環(huán)比下降36.54%。土地成交規(guī)模環(huán)比減少，各城市成交量均有所下降。土地價格波動明顯，5月份成交均價達(dá)到年內(nèi)最低值。

平均樓板價在今年上半年波動幅度明顯，自今年1月開始上漲，至今年3月又下跌到3000元/平方米以下，土地價格波動與三四線城市成交的占比關(guān)系密切，鑒于三四線城市成交占比持續(xù)上升，整體成交價格波動下行。整體來看，今年上半年土地市場呈現(xiàn)量價齊跌的趨勢。

2 成交情況：一線成交回升、二線整體下滑、三四線開始分化，整體成交同比小幅下降

2018年上半年全國300城共成交土地4226幅，同比下降20.94%。成交總建面積41238.95萬㎡，同比下降14.72%。其中住宅類（純住宅、商住、綜合）2825幅，同比下降15.75%，成交總建面積30817.25萬㎡，同比下降15.50%。

2018年1-6月份月土地成交概況

3 各能級城市：供應(yīng)顯著放量而成交同比下跌

2018年上半年，中央已多次重申“房住不炒”，堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不松勁。地方層面“四限“擴(kuò)容、加碼，熱點城市調(diào)控持續(xù)升級，部分城市開始暫停企業(yè)購買商品住房，同時也對“離婚買房”“先落戶再購房”等渠道逐個“堵漏”。

各能級城市市場分化愈演愈烈，一線城市市場“先抑后揚(yáng)”、二季度開始回升，二線城市整體降溫、分化嚴(yán)重，重慶、西安、青島等維持量價齊升之勢，而廈門、天津等成交急劇萎縮，三四線城市依然持續(xù)高熱，成交占比繼續(xù)上升。

一線城市共成交土地153幅，規(guī)劃總建面積1687.57萬㎡，跌幅逐漸收窄，市場回暖趨勢顯著。二線城市共成交土地2456幅，規(guī)劃總建面積24419.66萬㎡，市場逐漸萎縮，部分城市同比大幅上漲。三四線城市共成交土地1458幅，規(guī)劃總建面積13306.92萬㎡，市場相對較為平穩(wěn)，也可看出三四線市場依舊高熱，部分城市成交量激增，例如徐州、常州、南通等。但也有部分需求內(nèi)生型城市房價過快上漲之后，嚴(yán)重透支當(dāng)?shù)刭徺I力，后續(xù)規(guī)模增長疲態(tài)顯露。

2018年1-6月各城市土地成交概況（部分）

二 工程項目市場概況

1 最新開盤項目：調(diào)控持續(xù)，加速項目入市搶收業(yè)績

2018年上半年新開盤項目1716個，規(guī)劃總建面積34965.69萬㎡。一線城市新開盤299個項目，規(guī)劃總建面積4175.91萬㎡。一線城市將繼續(xù)小幅回升，供應(yīng)量稍一放松，成交量也會隨之上升。

二線城市新開盤1071個項目，規(guī)劃總建面積21097.69萬㎡。二線城市新增項目量增加而整體成交量仍將下滑，熱點城市在被住建部約談后紛紛出臺緊縮新政，收緊限購和出臺限售之后，市場快速降溫，而西安、長沙、杭州等一批城市開始禁止企業(yè)購買住房，進(jìn)一步抑制市場投機(jī)炒作，勢必影響這些城市未來成交表現(xiàn)。

三四線城市新開盤共315個項目，規(guī)劃總建面積9091.97萬㎡。三四線城市火熱行情短期仍將維持，但市場表現(xiàn)預(yù)計開始顯著分化。

2018年1-6月各城市開盤項目（部分）

2 項目分布：調(diào)控持續(xù)，加速項目入市搶收業(yè)績

2018年上半年開工項目仍然集中在華東、華南等地區(qū)，華東、華南房企土儲相對充裕，在房地產(chǎn)市場調(diào)控成為常態(tài)，部分城市限售、限價政策調(diào)控持續(xù)的背景下，將會有更多持貨觀望的房企或加大供應(yīng)量、盡可能的多推項目；或選擇以價換量，通過降低預(yù)售價格加速項目入市，盡早搶收業(yè)績以完成全年的銷售目標(biāo)。

2018年1-6月開盤項目區(qū)域分布

3 全裝修：滿足多方利益，符合未來產(chǎn)業(yè)趨勢

《建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》已經(jīng)明確要求，到2020年新開工全裝修成品住宅面積達(dá)到30%，在中央的倡導(dǎo)下，各地方政府已經(jīng)出臺了相應(yīng)的“全裝修”地方政策，明確提出全裝修覆蓋率，努力提高全裝修滲透率。

2018年上半年開盤項目共1716個，其中毛坯1467個，規(guī)劃總建面積30377.63萬㎡，全裝修247個，規(guī)劃總建面積4718.12萬㎡。全裝修占比只有13%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到要求。一線城市北上廣深依然是開發(fā)商重點發(fā)力全裝修的城市，在區(qū)域選擇上，華東是主要布局區(qū)域，其次是西南、華北、華南。

2018年1-6月開盤項目裝修情況

4 百強(qiáng)房企全裝修：百強(qiáng)房企的集中度不斷提升，未來新建項目全裝修比例會繼續(xù)攀升

2018年上半年百強(qiáng)房企共拿地194幅，規(guī)劃總建面積14736.25萬㎡，其中毛坯11418.24萬㎡，全裝修3318.01萬㎡，全裝修占比達(dá)到23%。對于開發(fā)企業(yè)來說，全裝修一方面可以享受稅收減免，另一方面，提高了樓盤品質(zhì)與競爭力。

根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，“裝修成本可享受加計扣除20%的優(yōu)惠”這降低了土地增值額度。百強(qiáng)房企的集中度不斷提升，這也促進(jìn)了全裝修比例的提升。

三 工程招投標(biāo)概況

1 招標(biāo)區(qū)域分布

2018年上半年百強(qiáng)房企共發(fā)布2680條招標(biāo)公告，涉及312個城市、118個行業(yè)。招標(biāo)集中在土儲相對充裕的華東區(qū)域，房企新開工意愿十分強(qiáng)烈，一方面是補(bǔ)庫存的普遍需要，另一方面也說明對未來市場謹(jǐn)慎樂觀，加快周轉(zhuǎn)以搶收業(yè)績。

2018年1-6月房企發(fā)布招標(biāo)區(qū)域

2 行業(yè)分類

為了滿足房企在各個行業(yè)建立供應(yīng)商資源，優(yōu)采大數(shù)據(jù)服務(wù)云平臺將產(chǎn)業(yè)鏈分為8個大類139個行業(yè)，2018年上半年開發(fā)商主要招標(biāo)重點還是土建類，如總承包工程、樁基工程、消防工程、幕墻工程等。其次是精裝修類，如裝修總包、戶內(nèi)門、廚房電器、室內(nèi)燈具、衛(wèi)浴陶瓷等。全裝修大趨勢日漸明朗，建材、廚、衛(wèi)產(chǎn)品成為標(biāo)配，開發(fā)商對于精裝修行業(yè)的需求只會越來越多，房企的加速布局也推動了精裝修行業(yè)的普及。

2018年1-6月開發(fā)商招標(biāo)行業(yè)分類

2018年上半年500強(qiáng)開發(fā)商共發(fā)布10402條中標(biāo)公告，涉及5780個企業(yè)，其中宏源防水、通正設(shè)備、星月門業(yè)等企業(yè)表現(xiàn)良好。地產(chǎn)集中度提升疊加采購向品牌企業(yè)傾料，龍頭品牌的工程業(yè)務(wù)正高速增長且有望得以維持，成為公司收入增長的潛在增長點。精裝比例提升使工程業(yè)務(wù)市場容量快速增長，而地產(chǎn)集中度提升疊加精裝采購向品牌企業(yè)傾料使龍頭品牌的占有率不斷提升，雙重提升下龍頭企業(yè)工程業(yè)務(wù)正高速增長。

四 工程市場戰(zhàn)略集采概況

1 戰(zhàn)略集采招標(biāo)：市場逐步成熟，戰(zhàn)略集采趨于標(biāo)準(zhǔn)化

2018年上半年共有17家500強(qiáng)開發(fā)商在60個以上的行業(yè)分類發(fā)布戰(zhàn)略集采合作，全裝修所需部品表現(xiàn)突出。與毛坯房相比，全裝修涉及到的建材家居品類范圍從傳統(tǒng)的三大材料、大型設(shè)備，延伸到地面、墻面、門窗、電器、廚衛(wèi)、五金、家具等數(shù)十種品類成百上千種產(chǎn)品，從毛坯房開始，到個性全裝修交付，房產(chǎn)商須要有一站式解決方案，全裝修品類的戰(zhàn)略集采成為供應(yīng)商必須把握住的新機(jī)會。

金科集團(tuán)、合生創(chuàng)展發(fā)布戰(zhàn)略集采合作最多，主要集中在精裝修和建筑部品類。如廚房電器、衛(wèi)浴陶瓷等。隨著國內(nèi)房企對成本控制的日益重視，500強(qiáng)房企越來越看重與不同行業(yè)門類的戰(zhàn)略集采，對行業(yè)中相關(guān)企業(yè)的檔次要求也不斷提高，同時更加青睞“500強(qiáng)首選供應(yīng)商品牌”首選率前五位的企業(yè)。

2018年1-6月開發(fā)商戰(zhàn)略招標(biāo)行業(yè)分類（部分）

2 中標(biāo)企業(yè)：不同品類精裝修集中度差別，龍頭品牌正加速增長

2018年上半年500強(qiáng)開發(fā)商共發(fā)布687條戰(zhàn)略中標(biāo)，涉及69個行業(yè)，608家企業(yè)。房地產(chǎn)精裝修對供應(yīng)商的標(biāo)準(zhǔn)也在發(fā)生變化：在初級階段，精裝修的材料供應(yīng)選擇更多看重“價康”，做精裝修的目的是為了方便購房者使用、使房子更好的賣出去;現(xiàn)在部分地產(chǎn)商的選擇標(biāo)準(zhǔn)正在變成“質(zhì)優(yōu)”，精裝修的配置要與房子的定位相匹配，知名的品牌成為房地產(chǎn)銷售的重要宣傳點，精裝修檔次的提升為品牌企業(yè)提供了更好的機(jī)遇和更多的市場空間。

老板電器、科勒、星月門業(yè)作為龍頭企業(yè)，產(chǎn)品質(zhì)量和與品牌美譽(yù)度已經(jīng)得到了市場的高度認(rèn)可，中標(biāo)全國百強(qiáng)房企項目招標(biāo)的機(jī)率較高，這也為以上龍頭企業(yè)獲取更高的市場份額創(chuàng)造了有力的發(fā)展機(jī)遇。

2018年1-6月全裝修行業(yè)中標(biāo)企業(yè)詳情